こんにちは～ しーしーです。(^^ゞ
今まで建替えの建築記録や、ハウスメーカーとのやり取りなどをお伝えしてきましたが、賃貸併用住宅のメリットとは何かに付いては、まだお伝えしていませんでした。m( _ _ )m
最初の頃に賃貸併用住宅を選択した際に、住宅ローンが当てはまる事や、家賃収入から住宅ローン返済に充当できるなど、お触り程度のお話をさせてもらっていた位でした。
なので、今回は賃貸併用住宅のメリットとデメリットに特化して書いてみようと思います。
自分自身で感じて選択をした事由となりますので、あくまで参考としてお付き合いください。
・賃貸併用住宅とは（定義）
賃貸併用住宅とは、自己居住用と賃貸用の両方の機能を持つ住宅の事です。
これは、家賃収入を得ながら生活することができ、更に節税対策としても有効な資産となります。
ここでは、賃貸併用住宅がどのように節税効果をもたらすのかについて解説します。
・軽減できる税について
固定資産税の軽減措置
賃貸併用住宅において最も注目される節税効果の一つは、固定資産税の軽減措置です。
新築住宅の場合、固定資産税は以下のように減額される特例があります。
◎一般の新築住宅：
3年間にわたり、120平方メートルまでの住宅部分の固定資産税が1/2に減額されます。
◎長期優良住宅：（証明書が必須となります）
5年間にわたり、同じ条件で固定資産税が1/2に減額されます。
賃貸併用住宅ではさらに、賃貸部分については、土地の固定資産税評価額の1/6に減額（1戸あたり200㎡まで）されるため、賃貸併用住宅全体での固定資産税が大幅に軽減されます。但し、賃貸部分は1戸当たりの面積が40㎡以上（約12坪）が条件となります。
・例：居住部分①、賃貸部分が3部屋として足すと合計で④となり、４×200㎡までが1/6の対象となります。（これは大きいですねぇ (*^_^*)
都市計画税の軽減措置
都市計画税も固定資産税と同様に軽減措置があります。
具体的には、200平方メートルまでの部分については、固定資産税評価額の3分の1、200平方メートルを超える部分については3分の2に減額されます。これにより、都市計画税も大幅に軽減されます
減価償却
賃貸併用住宅の建物部分については、減価償却を行うことができます。
法定の耐用年数は、鉄筋コンクリート造の建物は47年、木造住宅は22年で税法上償却となり、その間の毎年の税金計算時に減価償却費として経費計上できるため、所得税や住民税の負担を減らすことができます。
もちろん、適切なメンテナンスを施行していれば、法定の耐用年数を大幅に超えて使用する事も全然あり得るのですが、逆に使用条件が過酷だったりメンテナンスを怠ると、耐用年数よりも早く老朽化する可能性もあります。
特に木造住宅や軽量鉄骨造の住宅では、鉄筋コンクリート造に比べ法定耐用年数が短いため、早期に大きな減価償却費を計上できるメリットがあります。
所得税・住民税の削減
賃貸併用住宅の賃貸部分から得られる家賃収入は、不動産所得として計上されます。
この際、賃貸運営にかかる経費（減価償却費、修繕費、管理費など）を差し引いた額が所得となります。この経費計上により、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。
※不動産所得＝収入金額－必要経費となります。
賃貸を経営していく上で、必要経費となるもの
・土地と建物の固定資産税および都市計画税
・管理会社へ支払う管理費（管理を委託している場合）
・公租公課（賃貸部分に係る印紙、切手、郵送費など）
・軽微な修繕費（クロスの張替など）
・空室を埋めるために捻出する広告費（書籍やホームページへの掲載、仲介料など）
・建物の損害保険料
・減価償却費
・借入金の残価の利子（借入銀行より毎年送付されてきます）
※賃貸併用住宅の場合、賃貸部分のみの適用となります。
これも結構大きいですよね o(￣▽￣)ｄ
経費としてのメリット
賃貸併用住宅では、居住する自宅部分と賃貸部分を併用しているため、共用部分の経費も按分して経費として計上できます。
例えば、建物の修繕費や管理費、清掃費用、などが該当し、共用部分を案分して計上が可能なんです。
これにより、さらに節税効果を高めることができますよ～
デメリットとして感じたこと
運用開始からまだ1年未満ですが、デメリットとして感じたことは、建物が大きくなるので、固定資産税が高くなります。
これは設計の段階で、木造にするのか、コンクリート造にするのかでも大きく違ってきます。毎年収める税金の事なので、よく考えて選択する事をお勧めします。
私は土地柄台風の襲来が多い事と、湿気や潮風を考慮すると、自然とコンクリート造を選択していました。
不動産取得税もそれなりに高額となります。建物が大きくなる分、建築費用もかさむ事で評価額もその分上がります。まあ、私の場合は、風呂場を大きくしたり、リビングの掃出し窓を大きくしたりと、それなりに高くなる要素は有るのですが… (;^_^A 設備や材料を安価にすることで、建築費や評価額も抑えることは可能なので、これから建築される場合は検討材料として覚えておくと良いでしょう。
デメリットに関して今後新たに生じた場合は、改めて書きますね。
赤字になった場合は、確定申告で損益通算が可能
損益通算とは、赤字となった所得を他の所得と合算して、課税対象となる所得を小さくできる手続きのことです。
賃貸経営では、建築計画の段階から赤字が出にくい様に計算されていますが、初年度は特に赤字が出やすいと言われています。
要因としては
・完成して入居してからの運用期間が短い
所得計算は1/1～12/31間で計算される為、運用開始が年末に近ければ近いほど運用期間は短くなります。収入の発生する月数が減る分、赤字となり易くなるわけです👆
・初年度特有の経費
不動産取得税や登録免許税など、初年度のみに生じる税金を納める必要があります。
まとめ
賃貸併用住宅は、固定資産税や減価償却による所得の軽減など、多岐に渡り節税効果を発揮できる事をお話ししました。
賃貸併用住宅は、節税と資産運用の面で、大変大きなメリットをもたらすことをお伝え出来たかと思います。
特に新築時には、各軽減措置を大いにフル活用する事が、とても重要だと思います。
賃貸併用住宅の建築をお考えの方は、設計士さんや税理士など賃貸併用住宅の専門家の方達と良く相談し、自分の状況（自己資金や返済計画など）を良く考察して、最適なプランを立てる事をお勧めします。
長文にお付き合いいただき、ありがとうございました。
また次回も宜しくお願いします。 m( _ _ )m
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